¿Vale la pena la inversión? – Notas leídas

Los fondos de inversión inmobiliaria (FII) son un conjunto de fondos recaudados a través del sistema de distribución de valores.

Están destinados a inversiones en proyectos inmobiliarios o en títulos de deuda privada respaldados por edificios.

Si está buscando diversificar su cartera de inversiones, esta puede ser una buena opción. Aquí conocerás las principales ventajas de invertir en esta modalidad.

Cómo funcionan los fondos inmobiliarios

Basados ​​en el mismo principio que los fondos de inversión, los fondos inmobiliarios son grupos de inversores que invierten recursos en proyectos inmobiliarios.

Esto puede suceder desde el desarrollo de proyectos o incluso propiedades ya terminadas, como centros comerciales, hospitales y otros edificios comerciales.

Los fondos de inversión tienen como finalidad generar ingresos a través de la exploración para alquiler, arrendamiento, venta de inmuebles y otras actividades del sector.

Los fondos inmobiliarios son aplicaciones financieras que funcionan como un condominio. Las personas agregan colectivamente recursos para invertir en valores financieros. Estos valores representan activos inmobiliarios.

Escenario actual de fondos inmobiliarios

Según datos de Votorantim Asset Management, la industria de los fondos inmobiliarios está en auge.

Entre diciembre de 2013 y diciembre del año pasado, el número de fondos inmobiliarios en bolsa aumentó de 117 a 168.

Durante el mismo período, los fondos en general aumentaron de 225 a 385. Según esta encuesta, solo los fondos inmobiliarios en bolsa tienen un valor de 50 mil millones de reales.

En la actualidad, la exención del impuesto sobre las ganancias de capital ha contribuido significativamente a ello. Gracias a la exención, los fondos ahora están integrados por el 74,3% de personas naturales, el 15,6% de las acciones pertenecen al Estado, el 9,1% a empresas y solo el 1% a extranjeros

En cuanto a los fondos inmobiliarios en bolsa, el 55% son rentas y rentas; 20% fondos CRI; 22% híbridos (títulos más ingresos) y el resto, fondos de desarrollo.

Principales tipos de fondos inmobiliarios

Si bien es democrático y es una buena opción para quienes se inician en la inversión, este mercado sigue siendo un poco confuso.

Existen muchas variaciones, un fondo inmobiliario puede ser de renta fija, renta variable o una combinación de ambos. Hemos separado los términos principales para que le resulte más fácil identificarse.

Fondo de ingresos por alquiler

También se les llama fondos de ladrillo, estos fondos inmobiliarios son menos riesgosos. De hecho, en esta modalidad, la fuente de ingresos se suele dar por sentada.

En fondos de renta y alquiler, las sociedades gestoras compran inmuebles, principalmente enfocados a emprendimientos comerciales como centros comerciales, y alquilan a otras empresas. La rentabilidad del fondo depende de las rentas distribuidas entre los accionistas.

En inversiones de esta naturaleza, los edificios son alquilados por empresas y tienen como objetivo fidelizar. Porque la instalación de una gran empresa en un bien determinado implica inversiones para adecuar y estandarizar el entorno.

Por lo general, los contratos son a largo plazo y se dirigen a empresas medianas y grandes porque tienen mayores ingresos. Estos criterios promueven una mayor seguridad y, por tanto, un adecuado flujo de ingresos.

Antes de invertir, es importante verificar que el fondo tenga una buena diversificación de inquilinos. Siempre existe la posibilidad de que una propiedad esté vacía y esto compromete la rentabilidad.

Fondos de inversión en valores inmobiliarios

Estos fondos inmobiliarios son similares a los de los fondos de bonos. Sin embargo, invierten en instrumentos de renta fija destinados al mercado inmobiliario.

El Certificado de Credencial Inmobiliaria (CRI), es un fondo que ayuda a financiar el mercado inmobiliario, anticipándose a los préstamos del sector.

Aquí hay un ejemplo: cuando una empresa de construcción construye un condominio, vende unidades que aún están en construcción. En lugar de esperar a que el cliente se liquide, utiliza la titulización, que convierte estas deudas en obligaciones. Es a través de estos títulos que podrá postularse.

El riesgo aquí se debe al fracaso de quienes compran la propiedad. Una de las ventajas de este fondo es la exención del impuesto sobre la renta de las personas físicas. Cuando adquiere el título, ya sabe cuánto puede ganar.

Fondo de desarrollo

Estos fondos invierten en propiedades que aún están en desarrollo, es decir, esperan que todo el proceso de maduración del negocio genere ingresos. Esto implica un mayor riesgo.

Los riesgos son comunes a cualquier propiedad en construcción. A partir de un retraso en la obra que se traduce en un retraso en la entrega, es posible que la propiedad no reciba la vivienda, obtenga permisos ambientales y muchos más.

Por otro lado, conocemos la diferencia entre el valor de una propiedad vendida en la fábrica, por una propiedad terminada. Esta revalorización se espera en este tipo de fondos. A pesar de los riesgos, la rentabilidad puede ser mucho mayor.

Teniendo en cuenta estos riesgos, buena parte de los fondos de desarrollo ofrecen una remuneración mínima de ingresos. Este flujo se denomina ingreso mínimo garantizado (RMG).

Esta retribución permite reducir la volatilidad de estos fondos, garantizando así una cierta previsibilidad y rentabilidad a sus inversores.

Compraventa de fondos

Para realizar diversas operaciones, este tipo de fondo inmobiliario se encuentra entre los más riesgosos.

Se diferencia de otras modalidades porque no existe un instrumento claro de rentabilidad. Hay varios pasos involucrados en elegir una propiedad con potencial de mejora, comprarla y luego hacer una buena venta.

El éxito de este tipo de fondos depende en gran medida de la experiencia del administrador. Necesita conocer bien el mercado y todo lo que influye en los precios inmobiliarios. Debe tomar decisiones que no comprometan el valor de la propiedad.

Muchas personas prefieren subcontratar este tipo de inversión, por lo que es posible simplificar y reducir los costos de todas las operaciones.

Fondo de fondos

Como sugiere su nombre, este fondo inmobiliario invierte la mayor parte de sus recursos en acciones de otros fondos. En otras palabras, el administrador del fondo selecciona a otros como si fueran acciones.

Este fondo inmobiliario puede resultar interesante si recién está comenzando y desea diversificar sus inversiones. Desafortunadamente, los costos involucrados en este proceso pueden comprometer en gran medida la rentabilidad. Si ya conoces un poco del mercado, no tiene sentido invertir en esta modalidad.

¿Vale la pena invertir en fondos inmobiliarios?

Debido a que son democráticos, los bonos inmobiliarios tienen varias ventajas. Son accesibles, lo que permite que una persona común participe en grandes propiedades como un gran hotel, por ejemplo.

Es una inversión libre de impuestos, sin embargo, el inversionista debe tener acciones de menos del 10% del mismo fondo. Además, puede negociar cotizaciones directamente con su corredor de bienes raíces.

Se pueden encontrar cuotas por cantidades ridículas, menos de R $ 5, sin embargo muchas requieren una cantidad mínima de asignaciones.

También puedes diversificar tu portafolio invirtiendo en diversos nichos, como hoteles, edificios comerciales, hospitales, estadios, entre otros. Difícilmente, es probable que todas estas aplicaciones caigan al mismo tiempo.

Y finalmente, los fondos inmobiliarios te permiten tener un retorno sobre renta fija y renta variable simultáneamente. La tasa fija consiste en el cobro de ingresos mensuales o por rentas de las acciones, la variable se debe a la apreciación de las acciones.

Siempre consulte a un especialista a la hora de invertir, ellos pueden ayudarlo.

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